Vérifier une annonce immobilière avant de visiter

Publié le 29 septembre 2026 · par mister-guiiug

En bref. Une annonce de vente doit indiquer le type de bien, son prix, sa surface, son classement énergétique (DPE) et le renvoi vers Géorisques ; publiée par une agence, elle précise aussi qui paie les honoraires et son numéro SIREN ; en copropriété, le nombre de lots et les charges. Une mention qui manque justifie une question avant la visite.

Une visite prend une heure, un trajet, parfois une demi-journée de congé. Quelques minutes de lecture attentive de l'annonce évitent de se déplacer pour rien, ou de découvrir sur place ce qui aurait dû être écrit. Voici ce qu'une annonce de vente doit contenir, les signaux qui appellent une vérification, et que faire d'une annonce douteuse.

Cette page résume la réglementation telle que la présente service-public.gouv.fr. Elle ne remplace pas l'avis d'un notaire ou d'un professionnel de l'immobilier.

Ce que l'annonce doit indiquer sur le bien

Qu'elle paraisse sur internet, dans la presse ou en vitrine d'agence, une annonce de vente présente :

• le type de bien, appartement, maison ou autre ;
• le prix de vente ;
• la situation géographique ;
• la superficie et la composition ;
• l'état du bien : travaux à prévoir, neuf, rénové ;
• le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• l'information sur les risques naturels et technologiques.

Le DPE classe le logement de A, extrêmement performant, à G, extrêmement peu performant, pour l'énergie comme pour le climat : l'annonce affiche ces deux classes. Pour un logement, elle indique aussi le « montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard », avec l'année de référence des prix de l'énergie. Pour un logement classé F ou G, elle doit porter la mention « logement à consommation énergétique excessive ».

Pour les risques, l'annonce renvoie vers le site Géorisques, où l'on vérifie si l'adresse est exposée à des risques naturels, technologiques ou miniers, à un recul du trait de côte ou à une pollution des sols.

Les honoraires et l'agence

Quand une agence publie l'annonce, la présentation du prix dépend de qui paie ses honoraires :

• à la charge de l'acheteur : le prix honoraires inclus, le prix hors honoraires, le pourcentage des honoraires, et la mention de qui les paie ;
• à la charge du vendeur : le prix, et la mention de qui paie.

Exemple : un appartement affiché 252 000 € honoraires inclus, soit 240 000 € hors honoraires et 5 % d'honoraires à la charge de l'acquéreur. Les 12 000 € d'écart sont la rémunération de l'agence. Pour comparer ce bien à un autre, comparez des prix de même nature, tous deux hors honoraires par exemple.

L'annonce d'une agence indique aussi son numéro SIREN et son inscription au guichet unique des formalités des entreprises. Un SIREN se contrôle en quelques secondes sur le service d'avis de situation de l'Insee.

Le bien en copropriété

Pour un lot en copropriété, l'annonce ajoute :

• le fait que le bien est soumis au statut de la copropriété ;
• le nombre de lots de l'immeuble ;
• le montant moyen annuel des charges payées par le vendeur ;
• les procédures en cours liées à des difficultés de la copropriété, comme un plan de sauvegarde.

Des charges élevées pèsent sur le budget pendant des années : ajoutez-les à vos calculs dès la lecture de l'annonce.

Les signaux qui appellent une vérification

Aucun signal ne prouve une fraude à lui seul, mais chacun mérite une question avant de se déplacer :

• une mention obligatoire absente : pas de DPE, prix flou, honoraires sans pourcentage ;
• un prix très inférieur au marché : comparez le prix au mètre carré aux ventes réelles de la commune, la méthode est dans Suivre les annonces immobilières ;
• des photos qui ne collent pas : pièces qui ne correspondent pas à la surface annoncée, photos déjà vues sous une autre annonce ;
• une adresse ou un contact introuvable : quartier vague, agence que l'on ne retrouve pas, numéro SIREN qui ne correspond à rien ;
• une annonce republiée : un bien qui revient avec une nouvelle date cache son ancienneté réelle sur le marché.

Que faire d'une annonce incomplète ou trompeuse

Service-public.gouv.fr conseille de contacter d'abord l'agent immobilier, par écrit. Sans réponse, vous pouvez signaler l'annonce à la répression des fraudes sur SignalConso, saisir le jury de déontologie publicitaire, recourir gratuitement à un médiateur de la consommation, ou saisir la justice. Les pratiques commerciales trompeuses sont punies de deux ans d'emprisonnement et de 300 000 € d'amende.

Comment Miss LookHouse vous aide

Miss LookHouse est une application de veille immobilière. Dans la version publiée, les annonces viennent d'une collecte faite par son serveur sur des sites d'agences et de réseaux immobiliers.

• Une vérification par annonce : une case « vérifiée », un niveau de confiance sur 100, une checklist (photos cohérentes, prix cohérent avec le marché, adresse vérifiée, contact ou agence vérifié, annonce complète) et des anomalies à cocher : recyclée, trompeuse, incohérente, incomplète, prix suspect. Chaque vérification est gardée dans un historique.
• La comparaison au marché : la médiane DVF du prix au mètre carré pour la commune et le type de bien, et l'écart de l'annonce.
• Le repérage des doublons et des republications, et l'historique des prix de chaque annonce.
• Une qualification de chaque annonce, par exemple à revoir, intéressante, suspecte, vérifiée, visitée, offre faite ou rejetée.

Questions fréquentes

Le DPE doit-il figurer dans l'annonce ?

Oui. Le code de la construction et de l'habitation impose à l'annonce d'un logement ses classes énergie et climat, et le montant estimé de ses dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard. Un logement classé F ou G porte la mention « logement à consommation énergétique excessive ».

Qui paie les honoraires de l'agence ?

L'annonce doit le dire. S'ils sont à la charge de l'acheteur, elle affiche le prix honoraires inclus, le prix hors honoraires et le pourcentage des honoraires.

Que faire si une annonce semble fausse ?

Écrivez d'abord à l'agent immobilier. Sans réponse satisfaisante, signalez l'annonce sur SignalConso, le service public qui transmet les signalements à la répression des fraudes.

Comment vérifier qu'une agence existe ?

Relevez le numéro SIREN indiqué dans l'annonce, puis vérifiez-le sur le service d'avis de situation au répertoire Sirene de l'Insee.